"ככל שהאפשרות לקנות דירה במרכז הולכת ומתרחקת, כך יותר משקיעים מגלים את אילת וחוסכים עשרות אחוזים במחיר", אומר הבעלים של אופנגיים נדל"ן, דניאל אופנגיים, שמסביר האם הביקוש לדירות זולות באילת יעלה בקרוב את מחירן, ויצמצם את חלון ההזדמנויות של המשקיעים?
משקיעי נדל"ן שרוצים לקנות היום דירה, מתמודדים עם מציאות לא פשוטה: מחירי הנדל"ן זינקו בכ-30 אחוזים תוך שנתיים, מה שמגדיל את ההון העצמי הנחוץ לרכישת דירה. מצד שני הריבית נסקה בחדות, וייקרה את החזר המשכנתא החודשי בכ- 1,000 שקלים בממוצע לפי ההערכות.
תנועת המלחציים של מחירי הנדל"ן ושל הריביות הגבוהות, מדירה מהשוק יותר ויותר משקיעים שרואים את חלום הדירה להשקעה הולך ומתרחק. גם אם יצליחו לגייס את ההון העצמי המינימלי לרכישת דירה, ספק גדול אם השכירות שתתקבל תצליח לכסות את החזרי המשכנתה. אך דווקא בשיא הקושי, יש אנשים שמנסים להפוך אותו להזדמנות.
"כאלה הם המשקיעים שמגלים את אילת, ואת האפשרות לרכוש דירה במחיר שמגיע לעיתים ל-50 אחוזים ממחיר דירה מקבילה באזור המרכז. זאת לצד היתרונות הייחודיים של שוק הנדל"ן באילת", אומר דניאל אופנגיים, הבעלים של סוכנות אופנגיים נדל"ן, המספקת פתרון כולל לאיתור, רכישה, תחזוקה והשכרת נכסים באילת.
כמי שחי וגדל באילת, דניאל אופנגיים מאתר נכסים עבור משקיעים מכל רחבי הארץ, ורואה כיצד המחירים רק הולכים ועולים. הוא בן להורים שעלו מבלרוס בתחילת שנות ה-90. הוריו היו צריכים להתחיל מאפס, ואופנגיים עצמו יצא לעבוד בגיל 10 כדי שיהיה לו כסף עבור עצמו. לאורך השנים הוא הכיר את העיר לאורכה ולרוחבה ובהמשך נכנס לתחום הנדל"ן. וכפי שהוא בעצמו הגיע לחופש כלכלי בעזרת דירות שרכש לעצמו וליווה תהליכי רכישת דירה של אנשים מהמעגל הקרוב – כך הוא מסייע במשך שנים ללקוחות מכל רחבי הארץ לעשות זאת בעצמם.
נתחיל בשורה התחתונה: כמה עולה לקנות דירה להשקעה באילת?
"אפשר למצוא דירות 3 חדרים טובות בטווחי מחיר של 1-1.2 מיליון שקלים. דירה במחיר של מיליון שקלים צפויה להניב שכירות חודשית בגובה 3,300 שקלים, בעוד דירה במחיר 1.2 מיליון צפויה להניב שכירות חודשית בגובה 4,000 שקלים. בשני המקרים, מדובר בתשואה שנתית בגובה של כ-4 אחוזים כאשר בשני המקרים, השכירות שמתקבלת אמורה לכסות את תשלומי המשכנתה החודשיים ולפעמים הרבה מעבר. כך למשל, בתנאי המימון הנוכחיים, משכנתה בגובה 50 אחוזים עבור הנכס שעלותו מיליון שקלים תסתכם בהחזר חודשי מוערך בגובה של כ- 2,600 שקלים לעומת שכירות צפויה בגובה 3,300 שקלים. ובשוק השכירות לטווח קצר התמונה ורודה אפילו יותר: דירה בשווי 1.2 מיליון שמושכרת לימים בודדים בפלטפורמות כמו Airbnb, יכולה להכניס בין 7,000 ל-8,000 שקלים בחודש".
איך אפשר לאתר מציאות נדירות בעיר?
"למרות שגם מחירי השוק מגלמים חיסכון של עשרות אחוזים ביחס למחירי הדירות במרכז, אפשר לאתר מציאות במחירים זולים עוד יותר. העובדה שמדובר בעיר נופש תיירותית מאפשרת למצוא הרבה הזדמנויות להשקעות 'שוברות שוק', עם עליות ערך גבוהות בזמן יחסית קצר".
כיצד אתה מאפיין את המחירים ביחס לדירות מקבילות באזור המרכז?
"מדובר בהבדלים של שמיים וארץ לעומת מחירי הנדל"ן במרכז. לשם המחשה, לפי הנתונים שפרסמה הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, מחיר ממוצע של דירת 2.5-3 חדרים במחוז המרכז נכון לסוף שנת 2022 עומד על כ- 2 מיליון שקלים. ברמות המחיר האלה, החזר המשכנתה החודשי נכון להיום צפוי לעמוד על כ- 5,200 שקלים, החזר שההכנסה מהשכירות לא תמיד מצליחה להדביק כשמביאים בחשבון את העלויות הנלוות. כשעושים את החשבון הפשוט, מבינים שקניית דירה להשקעה באילת משתלמת יותר מכל הבחינות: גם מבחינת המחיר וההון העצמי הנחוץ, וגם מבחינת התזרים החודשי".
אם כבר פריפריה, למה להשקיע באילת ולא בחיפה או בבאר שבע?
"לצד תג המחיר האטרקטיבי גם ביחס לערים כמו חיפה או באר שבע, יש לאילת מספר מאפיינים ייחודיים שהופכים אותה ליעד אטרקטיבי להשקעה. נתחיל בפוטנציאל להשבחת ערך. אף אחד מאיתנו הוא לא נביא, ועדיין אפשר לראות את הפוטנציאל לעליית מחירי הנדל"ן באילת, במידה רבה בעקבות תהליך הפיתוח המואץ שעוברת העיר. בעשור האחרון נפתחו מגוון רבעים חדשים, תנופת הבנייה בעיר גדלה ובשנים האחרונות היא רק הולכת וגוברת: שכונות ישנות עוברות מהפכים; שדה התעופה הישן הפך לפארק הטרמינל שבו מתוכננים לקום מרכז הייטק, אטרקציות, מלונות, מתחמי מסחר ומגורים; המעבר של שדה התעופה חיבר את כל הצירים המרכזיים בעיר אל הים – והיום מכל מקום בעיר אפשר להגיע לחוף תוך חמש דקות. כל אלו תומכים בהמשך הביקושים הגבוהים לדירות בעיר, ובעלייה מתמשכת של ערכן".
ומה לגבי שוק השכירות, עד כמה קל להשכיר דירה באילת?
"מניסיון בשטח, הדירות שאני משכיר ומנהל אף פעם לא עומדות ריקות, וברוב המקרים מאוכלסות תוך זמן יחסית קצר. הביקושים בשוק השכירות גבוהים – ולא בכדי: אילת היא כמו אי. בשונה למשל מדירות בחיפה ש'מתחרות' עם דירות מקבילות באזורי הקריות, לאילת אין שום אלטרנטיבה עירונית קרובה באזור.
"ובנוסף, לצד תיירים, בשנים האחרונות מגיעים לאילת הרבה רופאים, אנשי ביטחון ואנשי חינוך, שמקבלים הטבות ייחודיות כדי לחיות בה. רק לאחרונה פורסמה כתבה בחדשות 13 על ישראלים רבים שמגלים את אילת כיעד המאפשר להם להוזיל את עלויות המחיה, בין היתר בשל הפטור ממע"מ – ולקבל הטבות ומענקים שונים. היתרונות של אילת ותמהיל השוכרים האיכותי מגדילים מצד אחד את הביקושים בשוק השכירות, ומצד שני מגדילים את הפוטנציאל להתייקרות מחירי השכירות גם בעתיד".
לקנות ולהשכיר דירה באילת – זה לא רחוק מדי למשקיעים מהמרכז?
"זה היתרון הגדול של אופנגיים נדל"ן – היכולת לספק ללקוח פתרון כולל, מאיתור הנכס המתאים וליווי לסגירת העסקה בעזרת אנשי מקצוע שונים – ועד שירות השכרה ותחזוקה, שבמסגרתו אנחנו דואגים להתנהלות השוטפת מול השוכרים. כל שנותר למשקיע הוא לראות את המנגנון עובד בשבילו וליהנות מעליית הערך. אנחנו דואגים לכל השאר.
"בזכות העובדה שאנחנו מכירים את אילת כמו את כף היד שלנו, המשקיעים יכולים להגיע פעם אחת לראות את הדירה ואפילו את זה הם לא חייבים. במידת הצורך, התהליך כולו, מהמכירה ועד ההשכרה והתחזוקה השוטפת, יכול להתבצע 100% מרחוק".
אולי בכל זאת כדאי לחכות שמחירי הנדל"ן ירדו?
"מבחינה היסטורית, מקום המדינה ועד היום מחירי הנדל"ן ממשיכים לעלות. בנוסף, הקיפאון הנוכחי בשוק הנדל"ן לא נובע מסיבות חיוביות, כמו הגדלה מאסיבית של היצע הדירות. הוא נובע במידה רבה מהעלאות הריבית והתייקרות המשכנתאות, שגורמים לרוכשים רבים לשבת על הגדר.
"אם לשפוט לפי תרחישי העבר, ברגע שהם ירדו מהגדר (כמו לדוגמה כתוצאה מירידה אפשרית של הריבית), הביקושים הכבושים שוב יתפרצו – ואנחנו יודעים איך זה נגמר בעבר. לכן, במיוחד עכשיו כדאי לבחון את חלון ההזדמנויות לקניית נכסים במחירים שנחשבים למחירי מציאה ביחס לאזור המרכז. חבל לפספס אותו ולהרגיש שוב תחושה של פספוס כאשר המחירים יחזרו לעלות".
